Налог при продаже наследства

Квартира по наследству и налогообложение

В Налоговом кодексе не предусмотрен налог по такому случаю, однако из этого правила есть исключение: придется платить налог на новоприобретение, с которого наследнику поступают перманентные отчисления (в этом перечне – ценные бумаги, патенты и свидетельство об авторском праве). Денежные поступления, движимое и недвижимое имущество не означают, что будет начислен налог. 

Кто оставил наследство, тоже не имеет значения. Правило по налогам не учитывает статус – родственник или посторонний, знакомый или незнакомый. Налог с квартиры в любом случае не подлежит уплате, если только с него впоследствии не будут совершаться регулярные начисления. Раз наследство не облагается налогом, на него не нужно заполнять декларацию и подавать ее в ФНС, а полученное по наследству движимое и недвижимое имущество отобразится в налоговой в рамках межведомственного взаимодействия.

Договор дарения на квартиру и налоги

В этом случае налог при получении наследства не платят только в том случае, если в роли мецената-дарителя выступает близкий родственник. Иначе схему использовали бы злоумышленники и мошенники, чтобы не платить налог. Статус близкого родственника или члена семьи надежно закреплен Семейном кодексе (ст. 14) и НК (ст. 217). Чтобы не уплачивать налог на наследство, нужна определенная степень родства между наследодателем и наследополучателем. Государство лояльно относится к этому вопросу – кроме родителей, дедушек и бабушек, в категорию близких отнесены опекуны и усыновленные, внуки и дети, имеющие общую мать или отца.

Всем, не упомянутым в СК и НК, придется осуществить уплату. Эксперты предостерегают от попыток искусственного занижения стоимости, в составленном документе дарения, чтобы отдать меньшую сумму налогов. У налогового инспектора наметанный глаз и профессиональные познания, он непременно обратит внимание на это и взыщет положенные с наследства средства в казну, исходя из кадастровой стоимости объекта. Изменить ситуацию можно только опротестовав стоимость, указанную в кадастре.

Примеры:

• Племянник от дяди получил в подарок квартиру, но они не входят в категорию близких родственников и придется заплатить НДФЛ на наследство. Жилье в кадастре оценено в 10 млн. руб., 13% — это 1,3 млн. в нацвалюте.
• Внуку от бабушки достается наследство в виде квартиры, но в этом случае платить ничего не придется, поскольку по закону они отнесены к категории близких родственников.

Так что дяде для племянника было проще составить завещание, а не дарственную, чтобы наследство не подлежало вычету налогов. А вот бабушка могла применить оба способа передачи по наследству, так как ее любимый внук не будет платить 13% НДФЛ.

Способы избежать уплаты налогов при продаже

Иногда наследник не нуждается в квартире, или она его по каким-то соображениям не устраивает. Наследство решают продать, однако тут выясняется, что придется заплатить налог с продажи. Естественно, возникает вопрос, можно ли продажу недвижимости совершить таким образом, чтобы с нее не платить налоги в казну. И в этом случае есть совершенно законные способы избежать такого налога.

Выждать определенный законом срок владения наследством или озадачиться продажей таким образом, чтобы необходимый период ожидания истек на момент совершения сделки продажи квартиры. Минимальный временной период определен законом и этот срок составляет 36 мес. Если набраться терпения и выждать положенное время, то можно избежать налога.

Примеры:

• Получив квартиру в подарок от бабушки в январе 2021, и не намереваясь пользоваться наследством по прямому назначению, можно заниматься продажей и заранее, но сделка должна быть оформлена не ранее февраля 2024. Тогда уплата 13% суммы с продажи унаследованной недвижимости законом не предусмотрена.
• Переход имущества во владение наследника происходит не в момент, когда он переоформляет его в собственность, а с момента смерти наследодателя. Это указывается в НК и в Письме Министерства финансов от 20. 02. 2015. От отца, умершего в июне 2020, осталась квартира по наследству. Начинать продажу имущества можно уже в июне, а сделку лучше оформить в июле. Она не будет облагаться налогом поскольку трехлетний срок отсчитывается с момента смерти наследодателя, а не с документально оформленного наследства.

К продаже квартир, приобретенных супругами, состоящими в законном браке, и перешедших по праву наследования одним из партнеров брачного союза, закон относится по-другому. При продаже недвижимого имущества придется отсчитывать срок владения 36 мес. не с момента смерти супруга, а со времени документально оформленного получения права наследования. Это правило оговорено в Письме Минфина от 30.05. 2016.

Пример:

После приобретения жилья, оно было зарегистрировано на супругу, которая скончалась через 4 года после сделки, в сентябре 2020. После марта 2023 продажа унаследованной квартиры возможна без налога с продажи имущества: истек не только срок владения с момента приобретения, но и положенное время с момента оформления квартиры в собственность супругом. К категории общей собственности квартира, даже зарегистрированная на одного из партнеров брака, относится согласно Семейному кодексу России (ст.34).

Отдельно следует рассмотреть ситуацию о продаже унаследованной квартиры, если она получена по наследству одним дольщиком от другого. Такая ситуация предусмотрена в Письме профильного департамента от 13. 10. 2013. Как и в случае с супругами, возможность продать, избежав начисления налогов, наступает через 3 года, прошедших с момента законного оформления перехода доли от ее владельца другому собственнику. Речь идет о документально закрепленном факте владения наследством, а не о сроке, прошедшем с даты смерти наследодателя.

Например:

Отец и сын, провели приватизацию квартиры в качестве дольщиков недвижимости: в результате этого каждый стал владельцем ее половины. Отец скончался в январе 2020. Сын может не платить налог с продажи унаследованного имущества через 3 года с момента документально оформленного факта владения всей квартирой. Она была приобретена в 2018, то есть, в июне 2021, поскольку оформление доли недвижимости – это уже вступление во владение и срок получения второй доли в деле о наследстве законом не учитывается.

Реальная возможность минимизации: налоговые вычеты

Это послабление относится к любой квартире, полученной до 2019. Налоговый вычет (далее – НВ) полагается тем, кто намерен избавиться от унаследованной квартиры, не дожидаясь окончания положенного срока безналоговой сделки. На полученный доход от реализации квартиры придется заполнить декларацию для ФНС. Если сделка не регулярная, или с момента продажи квартир прошел положенный срок, то законопослушный налогоплательщик может претендовать на НВ.

Налог при продаже существенно уменьшается, иногда выходит и так, что он составляет ноль и в ФНС подается для взыскания нулевая декларация.

Такая отрадная ситуация по налогам возникает потому, что есть несколько видов вычетов из налогов. Если речь идет о минимизации по налогу на доход, полученный при продаже унаследованной квартиры, то можно перечислить подтвержденный документально расход на приобретение квартиры. Не облагается налогом квартира, с чеком по факту уплаты за нее наследодателем определенной суммы. Однако этот вычет не подходит для вступления во владение квартирой, доставшейся по наследству, поскольку получение имущества выгодополучателем не сопровождалось для него расходами на уплату ее стоимости.

Вычет по налогу без подтвержденных расходов как раз подходит для досрочной   продажи недвижимого имущества, доставшегося по наследству. В случае, если наследником на полученное в собственность жилье в виде квартиры ничего не потрачено, государство предусмотрело послабление на миллион руб., оно работает на один объект недвижимости. Не мешает знать, что в 2019 принят ФЗ №325, согласно которому продавец, занизивший реальную стоимость квартиры, не получает права на уменьшение налогов с продажи посредством применения НВ. Ситуации в жизни бывают разные, но продать жилье ниже, чем за 70% от стоимости квартиры, указанной в кадастре, не получится.

А если она все же ниже, налоги не только не минимизируются: их начислят, как с продажи за большую сумму.

В 2020 пришлось продать полученную в подарок квартиру за 2,5 млн. в национальной валюте. В кадастре стоимость квартир оценена в 4 миллиона. Она умножается на коэффициент 0,7, получаем 2,8 млн. руб. Они и облагаются налогом. Однако хоть с полученных денег и вычтут налог, как с продажи за большую сумму, НВ с миллиона можно применить и таким образом уменьшить налоговое отчисление.

А вот если жилье продано досрочно и находится все еще в долевой собственности – рассчитать налог непросто. Если каждый из дольщиков может продать свою часть по квартирам отдельно, он получит по миллионному вычету с продажи, и по налогу может выйти нулевая декларация НДФЛ.

Пример. Отец и сын владели жильем меньше 3-х лет, но вознамерились продать его, потому что срочно понадобились деньги. Каждый выставил на продажу свою часть, оба с полученных средств уплатили нулевые налоги, поскольку цена проданного составила миллион в нацвалюте. Это получилось, поскольку были оформлены отдельные договора продажи, каждая доля продана, как самостоятельный объект. С проданной, как 1 объект, каждый получил бы половину причитающегося.

НВ с дохода в продаже жилого объекта после 2019

С принятием в конце этого года ФЗ №325, в НК произошли заметные трансформации, коснувшиеся животрепещущих вопросов. Многих интересует случай, если получил и быстро продал наследство, как проходит процесс уплаты налога и можно ли его уменьшить.

В ст. 220 появились дополнения о праве налогоплательщика, совершившего продажу унаследованного безвозмездно жилья (и даже с небольшой предварительной оплатой) или подаренного наследства, оформить НВ, если у него есть подтверждение расходов (конкретно – уплаты по налогам на его приобретение или получение иным законным способом). Это относится не только к квартирам или домам, но и к продаже иного имущества, которое лицо получило от наследодателя.

А если происходит продажа недвижимости после вступления в наследство, налог уменьшается на расходы дарителя или прежнего владельца, но не в том случае, когда он уже получил послабление обременения от государства. В 2020, после обретения силы ФЗ №325, уже можно было подавать декларацию по внесенным трансформациям. Однако они коснулись только сделок не ранее 2019, налоги на проданное раньше нельзя применить на продажу, датированную более ранним сроком.

Как видите, если осуществляется продажа имущества после наследства, налог может быть не только разный, но и отсутствующий.

В России обойтись в этом случае без налога возможно, при условии, что перед продажей наследник выдерживает положенное время, а если сделать это нужно срочно, по налогам можно оформить НВ. Однако не беспокоиться о налогах нельзя, если заниматься продажей недвижимого имущества, полученного в подарок от дальнего родственника или постороннего, унаследованного, но находившегося в собственности наследника менее 3-х лет.

В последних случаях на средства, полученные при сделке купли-продажи, можно уменьшить налоговое бремя оформлением НВ, применив дополнительные вычеты с подоходного.

Если подарок от постороннего, то речь идет о налоге в 13%, если реализовать его раньше оговоренного законом срока нахождения во владении, но эту сумму облагаемую налогом можно минимизировать, осуществив продажу после указанного в законе срока.

Рассмотрим еще один пример. Дом, подаренный другом, стоимостью в 5 млн. руб., в налогах обошелся 650 тыс. руб., а вы продали его спустя год, за 6 млн. в национальной валюте. Еще недавно в распоряжении совершившего акт сделки был только один вычет по налогу с продажи подаренного. Но сейчас полученная прибыль может быть уменьшена на сумму, уплаченную по налогам при дарении с возможностью получить с продажей больше денег.

В начисленном налоге меньшего размера кровный интерес не у ФНС, а у плательщика. Дама, которая продала подарок и заплатила за продажу большую сумму налога, чем могла бы по новому закону, перед продажей не озаботилась вопросом, что я получу, если перед продажей предварительно наведу справки о налогах, и оформлю в ФНС проданную квартиру в соответствии с новыми трансформациями в налоге.

О декларации в фискальную службу

Налогоплательщик, и не только за продажу, может сэкономить конкретные суммы, применяя возможности, заложенные в Налоговом кодексе. Однако, заплатив меньше за продажу, можно потерять средства, если своевременно не подать декларацию НДФЛ. Ее оформляют не только, если что-то продадут, все получатели дохода (а не только занимающиеся продажей). За сделку, совершенную в 2023, нужно отчитаться до 30. 04. 2024. Иначе придется заплатить штраф, а это нежелательно, тем более что это можно сделать через ЛК налогоплательщика, не выходя из дома.